Cechy nieruchomości i wagi tych cech ustalono na podstawie jakościowych badan marketingowych  (JBM) przeprowadzonych w ramach warsztatów , będących częścią szkolenia "Wartość Rynkowa Nieruchomości- przykłady wycen" w Karpaczu w dniach 12-14 listopada 2009 roku.

Badania przeprowadzono w oparciu o   preferencje uczestników rynku nieruchomości    dwuetapowo; I etap  przed szkoleniem i  II etap w trakcie szkolenia.
I etap polegał na przeprowadzeniu badań wśród:

• osób, które w ciągu ostatnich dwóch lat nabyły nieruchomość , nazwanych w badaniu nabywcami,
• pośredników i maklerów (biura obrotu nieruchomości),
• klientów biur obrotu nieruchomości.

Wyniki Jakościowych Badań Marketingowych - Cechy i wagi cech (plik .xls)

1. Co to jest JBM  (jakościowe badania marketingowe).

Jakościowe badania marketingowe służą do poszukiwania opinii, sądów, motywów zachowań i przejawianych postaw konsumenckich. Umożliwiają one zbieranie i zrozumienie wyobrażeń i motywów. Badania te pozwalają nie tylko na dotarcie do nie ujawnianych w sposób bezpośredni motywów zachowań, ale umożliwiają ich dogłębne zrozumienie i właściwie zinterpretowanie  - innymi słowy, pozwalają rozpoznać zjawiska znajdujące się pod powierzchnią czytelnych zjawisk rynkowych i wykorzystać je w praktyce marketingowej.

Jakościowe badania marketingowe obejmują niewielką liczbę badanych podmiotów, toteż ich wyniki nie są reprezentatywne w sensie statystycznym i na ich podstawie nie można przeprowadzać wnioskowania na temat dystrybucji postaw w populacji generalnej.

Równolegle jednak mówi się o "reprezentatywności" badań jakościowych w potocznym znaczeniu tego słowa - mogą być one reprezentatywne w tym sensie, że uczestników dobrano tak, by reprezentowali możliwie najbardziej zróżnicowane stanowiska w populacji interesującej badacza. By reprezentacja ta była właściwa, można w procesie rekrutacji wykorzystać metodę kwadratu łacińskiego.
Pozwala ona precyzyjnie planować proces rekrutacji respondentów tak, by zostały spełnione dwa postulaty: homogeniczności grupy badanej i jej zróżnicowania.
Homogeniczność grupy uzyskiwana jest w wyniku rekrutacji na fokus osób spełniających pewne ściśle określone kryteria rekrutacji - reprezentujących grupę docelową.
Wewnętrzne zróżnicowanie grupy badanej dokonane jest w obszarze zakreślonym kryteriami rekrutacji zapewnia możliwość głębszej eksploracji oraz uatrakcyjnia wyniki badań.

Obszary zastosowań badań jakościowych to m.in. ogólne rozpoznanie rynku, np. poszerzenie wiedzy na temat danych zjawisk rynkowych, wstępna identyfikacja wpływu ogólnych trendów na postępowanie nabywców, diagnoza potencjalnych problemów.

Wywiady częściowo ustrukturalizowane (semi-structured interviews) - to wywiady, w których pojawia się pewien element standaryzacji. Standaryzacji poddany jest scenariusz wywiadu, w którym przyjmuje się za podstawę ustalony schemat wątków tematycznych.

Jedną z technik stosowanych w wywiadach są pytania kategoryzacyjne , pytania o formalne cechy przedmiotu rozmowy. Pozwalają one na ścisłe określenie, w jaki sposób respondent rozumie dane pojęcie, dostrzega i opisuje poszczególne jego aspekty

Źródło: Dorota Micek, Szymon Beźnic
„Jakościowe badania marketingowe - fokusy i wywiady pogłębione - funkcje, zastosowania".

1. Wybór badanej grupy.

Grupa została podzielona :

- z uwagi na rodzaj uczestnictwa w rynku nieruchomości:

A - nabywcy,

B - pośrednicy,

C  - klienci biur obrotu nieruchomościami

D - rzeczoznawcy majątkowi.

Przez okres dwóch miesięcy gromadzone były informacje o preferencjach nabywców, klientów biur obrotu nieruchomościami i pośredników dotyczące  nieruchomości czterech typów nieruchomości:

- nieruchomość lokalowa mieszkalna,

- nieruchomość lokalowa użytkowa,

- nieruchomość gruntowa  nie zabudowana,

- nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Elementem badawczym były ankiety przygotowane wg znanego i stosowanego w wycenie nieruchomości wzoru.

Ankiety zostały przygotowane w formie  propozycji , z możliwością wprowadzania zmian co do zakresu cech nieruchomości.

Uczestnik badania miał za zadanie ustosunkować się do zakresu i rodzaju proponowanych cech nieruchomości (wykreślić, dopisać nowe) oraz określić wagę wybranych cech w procentach.

Obszar objęty badaniami to przede wszystkim małej i średniej  wielkości miasta (Jelenia Góra, Lubań, Zgorzelec, Słupsk, Kudowa Zdrój, Pisz), ale też miasta duże Wrocław, Kraków, Białystok.

Drugą grupą uczestniczącą w badaniu była grupa rzeczoznawców - uczestników szkolenia „Wartość Rynkowa Nieruchomości- przykłady wycen" , które odbyło się w Karpaczu w dniach 12-14 listopada 2009 roku.. Badanie odbyło się na podobnych zasadach.

Wyniki badań grupy A, B i C zostały przedstawione dopiero  po wypełnieniu ankiet przez grupę D rzeczoznawców majątkowych ( aby nie wpływać na wyniki tej grupy)  .

Opracowała : Maria Anna Jaworska

14 listopada 2009 r

NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA MIESZKALNA

Opis do nieruchomości lokalowej mieszkalnej  - propozycja

Lokalizacja ogólna - należy przez to rozumieć usytuowanie  w dzielnicy,
strefie miasta (centrum,.. peryferie), dojazd, dostęp do obiektów
użyteczności publicznej .

Lokalizacja szczegółowa - należy przez to rozumieć  bezpośrednie sąsiedztwo
(ogrody, parki, ładne budynki,) , nasłonecznienie, widoki, usługi podstawowe
(szkoły, sklepy, apteki, przychodnia, przedszkola, przystanek autobusowy,
tramwajowy, itp), a także brak lub istnienie uciążliwości (np. hałas, kurz,
nieprzyjemne zapachy).

Wielkość  lokalu - dotyczy wielkości lokalu mieszkalnego w m2 .

Wielkość działki przynależnej do lokalu w m2. (duża jak przy budynkach
willowych, mała jak w blokach i kamienicach)

Usytuowanie lokalu w budynku -  parter, piętra, poddasze , ale też  front,
oficyna (np. w kamienicach)

Stan techniczny - należy przez to rozumieć jakość techniczną budynku
(stopień zużycia technicznego) uwzględniającą rodzaj i jakość użytych
materiałów budowlanych, a także jakość wykonawstwa.

Stan funkcjonalny lokalu należy rozumieć jako układ pomieszczeń, czy
wszystkie pomieszczenia dostępne sa z przedpokoju, czy oddzielnie jest wc i
łazienka, czy jest doświetlenie 2,3-4, stronne.

Atrakcyjność budynku architektoniczna i historyczna - należy rozumieć czy
budynek jest ładny, proporcjonalny, czy nie odbiega w sposób rażący od
architektury sąsiedniej (np. chata góralska przy blokowisku :-))

Pomieszczenia przynależne - należy uwzględnić rodzaj pomieszczeń
przynależnych (piwnica, garaż, strych), wielkość tych pomieszczeń, możliwość
adaptacji na inne cele.

Uzbrojenie nieruchomości - należy przez to rozumieć możliwość  uzbrojenia
terenu w media miejskie. Jeżeli media takie jak: sieć wodociągowa, sieć
kanalizacyjna (sanitarna i deszczowa), gazociąg, sieć energetyczna, sieć
telefoniczna zlokalizowane są w ulicy przylegającej do wycenianej działki
uznaje się, że taka możliwość istnieje, bez względu na długość przyłącza
jakie należy wykonać lub jest wykonane, od sieci do budynku.

Rodzaj budynku - należy uwzględnić ilość lokali mieszkalnych w budynku, typ
budynku,  (np. dom typu wiejskiego, mały dom mieszkalny do 4 lokali,
kamienica, budynek wielorodzinny, bloki)

Standard - głównie chodzi o wykończenie mieszkania, zastosowanie dobrych
materiałów na podłogi, okna, drzwi, kuchnia, łazienka.

NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA UŻYTKOWA

Opis do nieruchomości lokalowej użytkowej  - propozycja

Lokalizacja ogólna - należy przez to rozumieć usytuowanie  w dzielnicy,
strefie miasta (centrum,.. peryferie), położenie w stosunku do centrum, głównych tras komunikacyjnych.

Lokalizacja szczegółowa - należy przez to rozumieć  bezpośrednie sąsiedztwo, a także  
ekspozycja lokalu w stosunku do głównych ciągów komunikacji, ciągów handlowych, możliwość reklamy, parking,   przystanek autobusowy, tramwajowy, itp.

Wielkość  lokalu - dotyczy wielkości lokalu użytkowego w m2 .

Wielkość działki przynależnej do lokalu w m2.

Usytuowanie lokalu w budynku -  parter, piętro, poddasze , ale też  front,
oficyna (np. w kamienicach)

Stan techniczny - należy przez to rozumieć jakość techniczną budynku
(stopień zużycia technicznego) uwzględniającą rodzaj i jakość użytych
materiałów budowlanych, a także jakość wykonawstwa.

Stan funkcjonalny lokalu należy rozumieć jako układ pomieszczeń, kształt lokalu, długość wystawy.

Atrakcyjność budynku architektoniczna i historyczna - należy rozumieć czy
budynek jest ładny, proporcjonalny, czy nie odbiega w sposób rażący od
architektury sąsiedniej (np. chata góralska przy blokowisku :-))

Pomieszczenia przynależne - należy uwzględnić rodzaj pomieszczeń
przynależnych (piwnica,  pom. gospodarcze), wielkość tych pomieszczeń, możliwość
adaptacji na inne cele.

Uzbrojenie nieruchomości - należy przez to rozumieć możliwość  uzbrojenia
terenu w media miejskie. Jeżeli media takie jak: sieć wodociągowa, sieć
kanalizacyjna (sanitarna i deszczowa), gazociąg, sieć energetyczna, sieć
telefoniczna zlokalizowane są w ulicy przylegającej do wycenianej działki
uznaje się, że taka możliwość istnieje, bez względu na długość przyłącza
jakie należy wykonać lub jest wykonane, od sieci do budynku.

Rodzaj budynku -  budynek usługowy, budynek usługowo- mieszkalny,  pawilon, kamienica,  itp  

Inne , w tym standard pomieszczeń - głównie chodzi o wykończenie lokalu, zastosowanie dobrych
materiałów  .

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA  NIE ZABUDOWANA,

Opis do nieruchomości gruntowej niezabudowanej   - propozycja

Lokalizacja ogólna - należy przez to rozumieć usytuowanie  w dzielnicy,
strefie miasta (centrum,.. peryferie), dojazd, dostęp do obiektów
użyteczności publicznej .

Lokalizacja szczegółowa - należy przez to rozumieć  bezpośrednie sąsiedztwo
(ogrody, parki, ładne budynki,) , nasłonecznienie, widoki, usługi podstawowe
(szkoły, sklepy, apteki, przychodnia, przedszkola, przystanek autobusowy,
tramwajowy, itp), a także brak lub istnienie uciążliwości (np. hałas, kurz,
nieprzyjemne zapachy).

 

Wielkość i kształt działki - dotyczy wielkości działki gruntu, z uwzględnieniem części działki niezbędnej dla prawidłowego funkcjonowania ( możliwość prawidłowej zabudowy (odległości od granic działki lub innych budynków, zapewnienie komunikacji wewnętrznej, parkingów) oraz kształt działki (wydłużony, nieregularny, regularny np. kwadrat).

Funkcja -   skalę ustala się zawsze w zależności od przyjętych transakcji:

Na przykład:

-          tereny usług  - korzystne,

-          tereny mieszkaniowo- usługowe - średnio korzystne

-          tereny mieszkaniowe i  inne - mało korzystne

Uzbrojenie terenu - należy przez to rozumieć możliwość  uzbrojenia terenu w media.   Jeżeli media takie jak: sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna (sanitarna i deszczowa), gazociąg, sieć energetyczna, sieć telefoniczna zlokalizowane są w ulicy przylegającej do wycenianej działki uznaje się, że taka możliwość istnieje, bez względu na długość przyłącza jakie należy wykonać lub jest wykonane, od sieci do budynku.

Ukształtowanie terenu  i stan zagospodarowania  działki - należy przez to rozumieć takie ukształtowanie terenu jak: wypłaszczenie, małe nachylenie, duże nachylenie    oraz zagospodarowanie (zachwaszczone, zakrzaczone, zadrzewione, itp.).

Dostępność komunikacyjna - należy przez to rozumieć możliwość  dojścia i dojazdu do nieruchomości np. drogą utwardzoną, drogą nieutwardzoną, np. drogą główną, drogami wąskimi, krętymi,  lub brak bezpośredniego dojazdu.

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA ZABUDOWANA BUDYNKIEM MIESZKALNYM.

Opis do nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym  - propozycja

Lokalizacja ogólna - należy przez to rozumieć usytuowanie  w dzielnicy,
strefie miasta (centrum,.. peryferie), dojazd, dostęp do obiektów
użyteczności publicznej .

Lokalizacja szczegółowa - należy przez to rozumieć  bezpośrednie sąsiedztwo
(ogrody, parki, ładne budynki,) , nasłonecznienie, widoki, usługi podstawowe
(szkoły, sklepy, apteki, przychodnia, przedszkola, przystanek autobusowy,
tramwajowy, itp), a także brak lub istnienie uciążliwości (np. hałas, kurz,
nieprzyjemne zapachy).

Wielkość budynku - dotyczy wielkości budynku (duży, średni, mały), powierzchnia ogólna, powierzchnia użytkowa, ilość pokoi,   pomieszczenia gospodarcze.

Wielkość i kształt działki - dotyczy wielkości działki, a także jej kształtu, uwzględniając możliwość racjonalnego jej zagospodarowania.

Rodzaj prawa do gruntu - należy przez to rozumieć : prawo własności, prawo użytkowania wieczystego. 

Stan techniczny  budynku - należy przez to rozumieć jakość techniczną budynku (stopień zużycia technicznego) uwzględniającą rodzaj i jakość użytych  materiałów budowlanych, a także jakość wykonawstwa.

Stan funkcjonalny   budynku -   zależności pomiędzy powierzchnią podstawową  i pomocniczą (gospodarczą), komunikacja pomiędzy pomieszczeniami, dostępność pomieszczeń, ilość łazienek, rodzaj zabudowy (wolnostojący, szeregowy, bliźniaczy, dodatkowe atrakcje np. basen ,  możliwość adaptacji i modernizacji (stopień zużycia funkcjonalnego).

Atrakcyjność architektoniczna - należy przez to rozumieć wygląd zewnętrzny budynku, jego formę oraz dostosowanie do architektury obiektów sąsiednich i architektury regionalnej.
 

Garaż  - dotyczy istnienia garażu na posesji, rodzaj garażu (wolnostojący, wbudowany, wiata garażowa) 

Uzbrojenie terenu- należy przez to rozumieć możliwość  uzbrojenia  terenu w media miejskie. Jeżeli media takie jak: sieć wodociągowa, sieć  kanalizacyjna (sanitarna i deszczowa), gazociąg, sieć energetyczna, sieć  telefoniczna zlokalizowane są w ulicy przylegającej do wycenianej działki  uznaje się, że taka możliwość istnieje, bez względu na długość przyłącza  jakie należy wykonać lub jest wykonane, od sieci do budynku. 

Stan zagospodarowania i ukształtowanie działki - należy przez to rozumieć  zagospodarowanie i funkcjonalność   całej nieruchomości : wewnętrzna komunikacja, zieleń, mała architektura,   oraz ukształtowanie (teren płaski, zbocze,itp.)

Inne, w tym standard pomieszczeń  - głównie chodzi o wykończenie mieszkania, zastosowanie dobrych  materiałów na podłogi, okna, drzwi, kuchnia, łazienka, wyposażenie kuchni, garderoba, zabudowa wnęk, antresole, itp.