Wartość rynkowa nieruchomości zdefiniowana została w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami [uogn] w następujący sposób: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

Choć sprzedaż nieruchomości lokalowych - lokali mieszkalnych na rzecz najemców odbywa się w drodze bezprzetargowej to zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest w tym przypadku określenie wartości rynkowej takiej nieruchomości, ponieważ na jej podstawie określana jest cena nieruchomości [art. 67 uogn]. Cena ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości stanowi podstawę do naliczenia bonifikaty zgodnie z art. 68 uogn. Jakość wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego ma bezpośredni wpływ na wpływy gminy z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz wydatki najemców związanych z nabyciem nieruchomości. Prócz tego od wartości określanej przez rzeczoznawcę zależna jest wysokość taksy notarialnej a tym samym i podatku VAT naliczanego od tej taksy, a także wysokość opłaty sądowej. Okazuje się więc, że czynności podejmowane przez rzeczoznawców majątkowych niosą za sobą szersze konsekwencje finansowe.

Analiza gliwickiego rynku nieruchomości lokalowych (obręb Gliwice) – lokali mieszkalnych pozwala stwierdzić, że wartości rynkowe określane przez rzeczoznawców majątkowych wykonujących swe czynności na rzecz Gminy nie są wartościami rynkowymi w rozumieniu przepisów prawa. Z reguły są to wartości znajdujące znacząco niższe od wartości rynkowych.
Poniżej przedstawiono rysunki ilustrujące transakcje dokonane w Gliwicach (obręb Gliwice) w 2004 i 2005 obejmujące nieruchomości lokalowe – lokale mieszkalne.

POZORNE ZADOWOLENIE WSZYSTKICH STRON

Niski poziom wartości rynkowych wyznaczanych przez rzeczoznawców majątkowych działających na zlecenie gminy zapewnia pozorne zadowolenie wszystkich stron. Zadowolony jest dysponent mieniem gminnym, które jest szybko upłynniane przynosząc dochód dla Gminy. Zadowolony jest rzeczoznawca majątkowy, ponieważ nieco „wygładzając” przepisy prawne przy wykorzystaniu majestatu instytucji publicznej ma pracę a więc i pieniądze. Zadowolony jest wreszcie najemca, który wnosi mniejsze opłaty niż wynikałoby z przepisów prawa. Ten lekki przekręt polegający na „puszczenia oka” do obowiązujących przepisów prawnych daje satysfakcję wszystkim bezpośrednio uczestniczącym w transakcji. Satysfakcję, która może być nawet szersza od omówionej. Niezadowoleni mogą być jednak Ci, którzy są współposiadaczami mienia publicznego (mieszkańcami miasta). Po to bowiem wprowadzane są przepisy prawa by prywatyzacja mienia publicznego-gminnego odbywała się zgodnie z ustalonymi regułami. Gdy wprowadza się możliwość istnienia układów korupcyjnych będących polem do czerpania nienależnych korzyści przez uczestników transakcji to znak, że albo przepisy prawa są do kitu albo, że trzeba przyjrzeć się wnikliwiej powstałemu układowi.

Przedstawiony dane rynkowe pokazują, że wycena nieruchomości nie jest oparta na obiektywnych zdarzeniach zachodzących na rynku nieruchomości lecz ma charakter uznaniowy. Wartość rynkowa nieruchomości generowana jest z informacji poza rynkowych, z niezdefiniowanej nigdzie przestrzeni wirtualnej. Jeżeli najemca potrafi być bardziej miły to wartość może być niższa a jak jest mniej miły to wyższa. W krańcowym przypadku najemca bezczelny może być ukarany wartością rynkową zgodną z cytowanymi wyżej przepisami prawa. Sprytny rzeczoznawca oraz sprytny urzędnik mogą zamieniać ryzyko odstępowania od przepisów prawa na wdzięczność najemcy wyrażaną w formie materialnej. Gdyby stosowane były w takich sytuacjach wyłącznie wartości rynkowe zdefiniowane w obowiązujących przepisach ewentualność taka nie miałaby miejsca. Można nawet przypuszczać, że po to właśnie powstały przepisy prawne.
Właściwszym instrumentem do regulowania opłat z tytułu nabycia praw do nieruchomości wnoszonych przez najemców są bonifikaty. Ich wielkość może być swobodnie kształtowana przez władze samorządowe. Manipulowanie przy wartościach rynkowych nie jest dobrym pomysłem, ponieważ jest przejawem łamania prawa.
Inną konsekwencją niechlujnego podejścia do przepisów prawnych regulujących kwestię wyceny nieruchomości są zagadnienia związane z przetargami publicznymi na wycenę nieruchomości. Standardowy rzeczoznawca przystępujący do postępowania przetargowego kalkuluje w swym wynagrodzeniu koszt mozolnej i pracochłonnej analizy rynku nieruchomości, która wymagana jest zgodnie z § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca uznaniowo podchodzący do określania wartości nieruchomości z tego kłopotu jest zwolniony, ponieważ określana przez niego wartość nie wynika z rynku. Jest oparta wyłącznie na jego jaźni, do której dostęp jest szybki i bezkosztowy. Nieporozumienie spowodowane takim podejściem do tematu wzmaga się gdy najemca, za zgodą Gminy, zwraca się do o wycenę do rzeczoznawcy, który nie uczestniczący na co dzień w tym przestępczym procederze. Sporządzona przez niego wycena określająca wartość rynkową na zasadach wynikających z przepisów prawa wydaje się dla najemcy krzywdząca i niesprawiedliwa, ponieważ zawyżona w stosunku do wycen realizowanych przez rzeczoznawców wyłonionych w drodze postępowania przetargowego. Najemca nie posiadający szerszej wiedzy z obszaru wyceny nieruchomości czuje się oszukany i nabrany. Rzeczoznawca rzetelny traktowany jest jako oszust i naciągacz tylko za to, że zadziałał zgodnie z obowiązującym prawem.
Manipulowanie wartością rynkową poprzez jej zaniżanie ma też inne konsekwencje finansowe. Od ceny ustalanej na podstawie wartości nieruchomości naliczana jest bowiem taksa notarialna, podatek VAT od tej taksy oraz opłata sądowa. Systemowe zaniżanie wartości rynkowej jest konsekwencją ograniczania wpływów notariuszy, zaniżania podatku VAT oraz opłaty sądowej. W skali pojedynczej transakcji nie są to z pewnością duże pieniądze ale w skali całej gminy, powiatu czy kraju są potężne kwoty.

Przy założeniu, że cena nieruchomości lokalowej - lokalu mieszkalnego wynosi 100.000 zł opłaty wnoszone przez nabywającego (zależne od ceny) przedstawiają się średnio następująco:

• taksa notarialna 605,00 zł
• VAT (od taksy) 133,1 zł
• opłata sądowa 660,00 zł

Zakładając, że lokalowi o wartości rynkowej 100.000 zł przypisywana jest cena zaniżona 60.000 zł opłaty uzyskują następującą wartość:

• taksa notarialna 505,00 zł
• VAT (od taksy) 111,1 zł
• opłata sądowa 420,00 zł

Niezgodne z prawem manipulowanie wartością rynkową jednego lokalu o wartości rynkowej 100.000 zł do wartości uznaniowej wysokości 60.000 zł wywołuje następujące konsekwencje finansowe:

• zaniżenie taksy: 100,00 zł
• zaniżenie VAT-u: 22 zł
• zaniżenie opłaty sądowej: 240 zł
  
  RAZEM: 362 zł

Bezpośrednim konsekwencjom dających się wprost wyrazić w pieniądzu towarzyszą konsekwencje pośrednie. Spowodowanie wejścia w obieg różnych wartości rynkowych powoduje bałagan na rynku nieruchomości. Tworzy się bowiem sytuację, w której w obieg wchodzą różne wartości rynkowe dla tej samej nieruchomości. „Wartość rynkowa-urzędowa” akceptowana przez Urząd Miasta oraz wartość rynkowa zdefiniowana przez przepisy prawa. „Wartość urzędowo-rynkowa” z wartością rynkową niewiele ma wspólnego, ponieważ wygenerowana została nie z rynku lecz z pewnego układu stron uczestniczących w transakcjach. Za chwilę wartość ta pojawia się w aktach notarialnych i jest kwestionowana przez inny urząd – Urząd Skarbowy. Ponieważ od transakcji obejmujących lokale mieszkalne zbywanych na rzecz najemców nie jest naliczany podatek od czynności cywilnoprawnych Urząd Skarbowy nie kwestionuje używanych tam cen. Wkracza do akcji dopiero wtedy gdy najemca użyje wartości zastosowanej przez Urząd Miasta przy sprzedaży lokalu. Należy mieć na względzie, że te dwie instytucje publiczne zobowiązane są w zakresie wyceny nieruchomości poruszać się w tym samym obszarze prawnym. W ten sposób instytucjonalnie zamąca się rynek nieruchomości i naucza uczestników rynku, że łamanie przepisów prawa jest warunkiem koniecznym do robienia pieniędzy w tym obszarze gospodarczym.

Opisane wyżej zjawiska towarzyszące sprzedaży nieruchomości gminnych pokazują, że sprzedaż nieruchomości gminnych nie jest w praktyce kontrolowana i może się odbywać wbrew obowiązującemu prawu. Pokazują, że wiele zjawisk odbywa się poza kontrolą i w atmosferze sprzyjającej przekrętom i korupcji.

wrzesień 2006 r.